Новости

Рассказываем, почему инвесторы не готовы активно вкладывать в экодевелопмент

Здания, построенные по зеленым технологиям, позволяют владельцам экономить до 90% на коммунальных услугах и повышать маржинальность бизнеса. Однако в Казахстане экологичных бизнес- и торговых центров всего полтора десятка. Почему инвесторы не готовы активно вкладывать в экодевелопмент – в материале «Курсива».

Шестиэтажный экоофис группы компаний «Учёт» на перекрестке Жарокова – Жамбыла своим появлением обязан сильнейшему урагану – такого, по оценке синоптиков, не было как минимум сотню лет.

«В 2011-м был страшный, нехарактерный для Алматы, ветер, поваливший в ущелье Медеу сотни деревьев. Тогда я понял: если не заботиться о природе, она такими катаклизмами нас погубит», – говорит основатель Uchet.kz Максим Барышев.

В 2017 году он закончил строительство экологичного здания для своего бизнеса в Алматы.

Барышев выбрал место около парка Ганди, сделал расчет инсоляции (и теперь на солнечной стороне небольшие балкончики затеняют окна нижнего этажа), заказал индивидуальные семислойные энергосберегающие стеновые панели и трехслойные стеклопакеты с напылением, установил солнечные батареи, систему сбора дождевой воды и газовое отоп­ление.

«За счет сбора дождевой воды мы сэкономили уже около 200 т питьевой воды. От горячего водоснабжения отказались – воду нагревают солнечные панели. За счет энергоэффективных материалов потребляем в два раза меньше газа на квадратный метр, чем аналогичные помещения», – перечисляет Барышев.

В офисе Uchet.kz экоподход заметен в каждой мелочи – открытые аквариу­мы увлажняют воздух и собирают бумажную пыль, воздух обеззараживают закрытые кварцевые рециркуляторы. «Кто-то только чихнул – и мы тут же раз – к нему этот прибор подвигаем», – смеется Барышев. Кварцевые лампы закрытого типа он взял, чтобы люди не болели, и неожиданно получил ощутимый экономический эффект – количество больничных сократилось до минимума.

Цвет определяет эффективность

«Персонал – самый ценный ресурс большинства компаний, на него приходится до 90% операционных расходов, поэтому даже 1%-ное повышение производительности существенно влияет на конкурентоспособность бизнеса», – отмечает директор компании Global Development, управляющей портфелем офисной недвижимости группы «Верный капитал» Лукаш Сковроньски.

Под управлением Global Development – три зеленых здания: Talan Towers в Нур-Султане, Park View Office Tower и PRIME Business Park в Алматы.

Сковроньски поясняет, что влияние температуры, акустики, освещения, качества воздуха и других параметров на эффективность работы можно измерить объективно. К примеру, слишком горячий или холодный офис может привести к снижению производительности до 9%. Загрязнение воздуха в помещении, при строительстве которого сэкономили на материалах, за счет выделения химических веществ от краски, ковровых покрытий и применяемой химии может быть в два – пять раз выше, чем за его пределами, а это на 5% повышает количество больничных дней.

Зеленая энергетика

Здания, построенные по зеленому принципу, позволяют не только создавать комфорт для резидентов, но и экономить на эксплуатационных расходах.

«Системы отопления, вентиляции и кондиционирования – самые большие потребители электроэнергии в здании. Особенно если говорить про северные регионы. Затраты на эксплуа­тацию этих систем при грамотном подходе к проектированию можно снизить на 60–80% от стандартных решений», – говорит председатель комитета по энергоэффективности и инновациям ассоциации QazProperty Петр Лесин.

К самым эффективным способам энергосбережения инженерные компании относят рекуперацию – повторное использование тепла для подогрева приточного воздуха. Экономить помогают и инверторные компрессоры для охлаждения воздуха: они поддерживают температуру на нужном уровне без перепадов (VRV). В свой арсенал владельцы «зеленых» зданий также должны включить free-cooling – систему, которая охлаждает сервисные, банкетные залы и другие помещения за счет более холодного наружного воздуха. Многокамерное витражное остекление с напылением – еще одно изобретение, которое предотвращает теплопередачу, уменьшая нагрузку на системы отопления и кондиционирования. Автоматизация инженерных систем позволяет экономить за счет установки правильных параметров и регулирования процессов.

«Экономия колоссальная, если подходить с умом и брать хорошее оборудование. На вентиляции с рекуперацией, в зависимости от эффективности рекуператоров, можно сэкономить до 90% энергоресурсов. Free-cooling и применение инверторов дают около 70–75% экономии. По VRV 100%-ная эффективность – из воздуха берем тепло. Инверторный кондиционер потребляет 0,5 кВт, а дает 2,5 кВт холода в час», – подтверждает директор по развитию инженерной компании «Юниконд» Александр Деревянко.

Экономию воды обеспечивает установка автоматизированного сантехоборудования и бытовой техники с низким уровнем потребления воды, а также очистка сточных вод, сбор и использование дождевой воды.

«Если на обычную мойку рук уходит в среднем 5–8 литров, то при использовании сенсорных смесителей нам хватает 2,5–3 литра», – говорит технический управляющий Global Development Александр Попов.

«Сбор дождевой воды можно использовать для снижения нагрузки на водоснабжение – поливать такой водой, мыть прилегающую к зданию территорию. Так зачем применять для этого водопроводную воду, которая пригодна для питья?» – недоумевает Лесин.

Кроме того, зеленые технологии «дарят свободу» от центральных коммуникаций.

«При расширении ресторана Zoloto требовалось больше тепла, для получения которого нужно было перекладывать теплотрассу. Бизнес решил вопрос за счет установки энергоэффективной рекуперации. Гостиничный комплекс Best Western не мог реализовать проект из-за отсутствия разрешения на подключение горячей воды. Вопрос решили за счет установки чиллеров и станции аккумуляции горячего водоснабжения – для подогрева воды забирали тепло из атмосферы», – приводит примеры Деревянко.

Сокращение затрат на коммунальные услуги дает владельцам здания свободу маневра при формировании цены на аренду, или просто позволяет больше зарабатывать за счет повышения маржи.

Цена признания

Почему же при очевидных плюсах эксплуатации «зеленых» зданий казахстанские девелоперы не инвестируют активно в подобные проекты? Одна из причин – более высокие цены на экологичные стройматериалы и системы по сравнению с традиционными. Всемирный совет по экологическому строительству посчитал, что рост расходов инвестора может составить 10–20% по сравнению с обычными зданиями.

«Когда я заказывал семислойные стеновые панели, строители удивлялись, ведь дорого будет. Я им говорю, что всего на 20% удорожание строительства вышло. А они мне – да у нас маржа всего 13%», – вспоминает Барышев.

Другая причина – достаточно высокая стоимость сертификации. По оценкам специалистов, регистрационный взнос в сертифицирующие организации LEED и BREEAM составляет от $3 тыс. до $15 тыс. в зависимости от масштаба проекта. На сопутствующие затраты – оформление документов и создание энергетической модели – понадобится еще от $10 тыс. до $100 тыс., столько же уйдет на работу консультанта.

Впрочем, те, для кого зеленая философия – принцип жизни, а наличие сертификата не является необходимостью, внедряют зеленые технологии и без международного признания. Барышев сертификат решил не получать: «Я посчитал стоимость международной сертификации здания и решил, что нам это не нужно».

При необходимости подтвердить уровень «зеленого» здания можно в любое время.

«Не принципиально сертифицироваться сразу. Можно построить здание по «зеленым» рекомендациям, а сертифицироваться потом. Например, когда владелец окупит все расходы и получит прибыль», – отмечает Деревянко.

Но если изначально при проектировании и строительстве зеленые принципы не соблюдены, сертификация построенного здания потребует значительных ресурсов на замену инженерного оборудования и материалов фасада. Окупаемость таких инвестиций в среднем составляет от восьми до двух десятков лет, говорят эксперты.

Когда «зазеленеет» Казахстан

В Евросоюзе и США двигателем зеленого прогресса является высокая стоимость электроэнергии и политика государства. Правительства многих стран требуют от девелоперов сертификации зданий по минимальным стандартам и дают под зеленые проекты дешевое финансирование.

В Казахстане относительно низкая стоимость энергии и отсутствие законодательных требований позволяют инвесторам и проектировщикам не задумываться о строительстве энергоэффективных зданий.

Опрошенные «Курсивом» эксперты сходятся в одном: чтобы Казахстан «зазеленел», переход на экостандарты должен стать экономически привлекательным для инвесторов, и без помощи государства здесь не обойтись.

«Это может быть снижение налогов или стоимости электроэнергии для предпринимателей, которые используют энергосберегающие технологии», – считает Петр Лесин.

«Если предприниматель занимается зеленым строительством, у него должен быть доступ к более дешевому финансированию, потому что он снижает нагрузку на энергосистему города. Энергосистемы перегружены, а с учетом активной застройки этот тренд будет усиливаться. Переход на энергоэффективные решения – это уже вопрос безопасности городов», – говорит основатель стартапа зеленых решений ECO Network Евгений Мухамеджанов.

Необходимы как новые стимулирующие программы, так и корректировки законодательства в плане взаимодействия уже существующих.

«Те, кто использует льготные кредиты по дорожной карте бизнеса (ДКБ), не могут взять кредит по программе ПРООН. Но эти программы направлены на разные цели: ДКБ – на развитие предпринимательства, а ПРООН – на зеленые технологии. Почему их нельзя использовать вместе?» – задается вопросом Петр Лесин.

Примером для бизнеса также может стать политика строительства государственных объектов.

«Если принять программу, чтобы все муниципальные здания были энергоэффективны хотя бы на минимальном уровне, это уже даст толчок развитию зеленых технологий в стране. Постепенно начнет подтягиваться малый и крупный бизнес. Пока же две трети муниципальных проектов строятся максимально дешево. Чтобы пройти по цене, подрядчики вынуждены убирать технологичные решения из своих проектов», – отмечает Александр Деревянко.

По подсчетам участников рынка, если казахстанские власти начнут активно стимулировать зеленые проекты сейчас, то результаты страна увидит через 10–15 лет.

Казахстанские «оазисы»

В конце 2020 года Knight Frank посчитал, что по зеленым стандартам в мире сертифицировано более 120 тыс. зданий. В лидерах – Абу-Даби (22,4 тыс. зданий), Чикаго (4,4 тыс.) и Лондон (3 тыс.).

Лидерами «зеленой» сертификации в Казахстане, как и во всем мире, являются британский BREEAM и американский LEED. Эти методики оценки строительства появились еще в 1990-х.

Они нацелены прежде всего на то, чтобы снизить давление на окружающую среду.

К примеру, казахстанский бизнес-центр недоберет баллов при сертификации, если будет использовать французский ковролан. Причина – транспортировка материала из отдаленной страны наносит серьезный вред экологии.

Американские сертификаты WELL и FitWel появились позже – в 2010-х годах. Можно сказать, что их основная задача – совершить ЗОЖ-переворот в головах девелоперов. Эти методики оценивают, как построенные здания влияют на самочувствие людей. К примеру, они не только требуют от разработчиков, чтобы, к примеру, в каждой офисной зоне был дневной свет, падающий под определенным углом, но и диктуют, какая еда должна подаваться в зданиях. Так, в пище не должно быть трансжиров и много сахара.

Молодая философия WELL и FitWel еще не успела докатиться до казахстанского девелоп­мента. Однако и число проектов, имеющих сертификаты BREEAM или LEED, не превышает полтора десятка.

Как правило, это бизнес-центры, нацеленные на арендаторов-иностранцев, чьи корпоративные стандарты требуют снимать «зеленые» офисы, либо маркетинговые проекты бизнеса или государства. «Это оправдание бюджетных затрат – на «зеленое» здание можно списать гораздо больше средств, чем на строительство обычного здания», – считает Александр Деревянко.

В Казахстане также была попытка разработать собственный «зеленый» сертификат. Это произошло в преддверии EXPO-2017: инициа­тивные участники рынка объединились в некоммерческую организацию KazGBC, ставшую частью всемирной World Green Building Council (WorldGBC). При поддержке международных экспертов KazGBC разработал отечественную систему экологической оценки «Өмір» («Жизнь»). По ней к 2020 году планировали сертифицировать 200 зданий и подготовить тысячу специалистов по зеленому строительству. Но пилотные отечественные сертификаты к 2021 году успели получить только четыре здания – Park View Office Tower, Green Tower, MEGA Silk Way и Ergodom, а на сайте KazGBC сегодня принимают ставки на волейбол.

По информации «Курсива», проект при­остановили из-за вопросов финансирования.

Сертифицированные «зеленые» здания

Алматы и Алматинская область:

Бизнес-центр Park View Office Tower

Бизнес-центр Esentai Tower

Бизнес-центр PRIME Business Park

Бизнес-центр BNC Plaza

Производственный комплекс немецкой компании WILO

Центрально-Азиатский институт экологических исследований

Нур-Султан:

Бизнес-центр Talan Towers

Бизнес-центр Q2

Офис американской компании Mars

МФЦА Астана

Несколько зданий комплекса «Зеленый квартал» на территории EXPO

Торговый центр MEGA Silk Way

Торговый центр Abu Dhabi Plaza

Посольство и консульство ОАЭ

Источник